Ипотечные ссуды.

Содержание.

Ипотечные ссуды

Системы ипотечного инвестирования

Виды ипотечных ссуд

Расчеты по ипотечным ссудам

Список литературы

Ипотечные ссуды.

Ссуды под залог недвижимости или ипотека(mortgage) получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества(mortgagor) получает ссуду у залогодержателя(mortgagee) и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Сумма ссуды обычно несколько меньше оценочной стоимости закладываемого имущества. Характерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения.

Ипотека может быть установлена на:

земельные участки (в том числе участки из состава земель сельско-хозяйственного назначения);

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры;

иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Чтобы такой договор имел юридическую силу, он должен быть соответствующим образом оформлен (т.е. содержать необходимый перечень реквизитов) и нотариально заверен. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя по предоставлении им закладной и документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за регистрацию. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации. Регистрационная запись включает в себя: сведения о залогодателе, сведения о предмете ипотеки, указание на наличие предшествующих ипотек и срок действия ипотечного обязательства.

Залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу. Но при этом следует иметь в виду, что такая передача прав может осуществляться при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору. Уступка прав по закладной осуществляется залогодержателем путем совершения им на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Залогодатель имеет право с согласия залогодержателя передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Ипотечные ссуды выдаются коммерческими и специальными ипотечными банками (например, земельными), различными ссудно-сберегательными ассоциациями. Ипотечный кредит для приобретения жилья начали практиковать и в России. Первой в этом отношении стала Москва. В1999г. этот вид кредита стали открывать четыре кредитные организации. По условиям Инвестсбербанка и Собинбанка заемщик оплачивает 30% стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит на 10 лет по ставке 10% в валюте.

Системы ипотечного инвестирования.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного (ипотечного) кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды. Ипотечные ссуды используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым заемщик должен являться совладельцем некоего строения для получения запрашиваемой им ссуды, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество остается надежным обеспечением выданной ссды.

Надежность защиты обеспечивается неукоснительным соблюдением принципов, лежащих в основе современных ипотечных систем.

1. Принцип специальности – связывает залоговое право с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге.

2. Принцип бесповоротности – неоспоримость права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги могло его передать.

3. Принцип публичного доверия – обеспечивает для всех заинтересованных лиц уверенность в том, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных в книге.

4. Принцип неприменимости погасительной задолженности к занесенным в ипотечную книгу правам.

5. Принцип старшинства определяет порядок удовлетворения претензий различных кредиторов данным имуществом.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость представляет не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Закладная открывается с оценки имеющейся недвижимости по новым строительным ценам с учетом амортизации и прогнозируемой по окончании строительных работ рыночной цены.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, гараж, дачу и другую недвижимость.

И наконец, заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерской продажи недвижимости. Эта система позволяет снизить коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Виды ипотечных ссуд.

Существует несколько видов ипотечных ссуд, различающихся в основном методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной суды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог недвижимости (например, при покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными, взносами.

Модификации стандартной схемы ипотеки нацелены на повышение ее гибкости в учете потребностей как должника, так и кредитора. Так, некоторые из них имеют целью снизить расходы должника на начальных этапах погашения долга, перенося основную их тяжесть на более поздние этапы. Такие ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают рост своих доходов в будущем, например, начинающих предпринимателей и фермеров. Привлекательна такая ипотека и для молодых семей при строительстве или покупке жилья. В других схемах тем или иным путем в большей мере учитывается процентный риск. Кратко охарактеризуем некоторые схемы ипотеки.

Ссуды с ростом платежей(graduated mortgage,GPM ). Данный вид ссуды предусматривает постоянный рост расходов по обслуживанию долга в первые годы. В оставшееся время погашение производится постоянными взносами. Вариантом такой ипотеки является ссуда, погашение которой происходит по согласованному графику: каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

Суда с льготным периодом. В условиях ипотеки предполагается наличие льготного периода, в течение которого выплачиваются только проценты по долгу. Такая схема в наибольшей мере сдвигает во времени финансовую нагрузку должника.

В последние два десятилетия в практику вошли и более сложные схемы погашения долга по ипотеке, преследующие в конечном счете те же цели - быть более гибкими и удобными для клиентов.

Как уже отмечалось, ипотечные ссуды выдаются на длительные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, в частности, риском изменения процентной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды, относящиеся к уровню процентной ставки. К таким ипотекам относятся следующие.

Ссуды с периодическим изменением процентной ставки(rollover mortgage, RM). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые 3-5 лет пересматривают уровень процентной ставки. Таким образом, происходит периодически возобновляемое среднесрочное кредитование при долгосрочном погашении всей задолженности. Этим самым создается возможность для некоторой, конечно неполной, адаптации к изменяющимся условиям рынка.

Ипотека с переменной процентной ставкой(variable-rate mortgage, VRM). Уровень ставки здесь “привязывается” к какому-либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям. Чтобы изменения ставок не было очень резким, предусматриваются верхняя и нижняя границы разовых коррективов (например, не более 2%).

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения. Ниже обсуждаются методы решения этих проблем для трех ипотечных схем.